V-ați pus această întrebare? Chiar așa – de ce nu scad prețurile apartamentelor? Probabil că, dacă sunteți în căutarea unui apartament sau a unei case, ați așteptat ceea ce preziceau mulți – o cădere a pieței imobiliare din România. Se pare însă că acest lucru nu numai că nu o să se întâmple, dar avem semne în piață că prețurile locuințelor pot chiar crește ușor.

Sunt nu numai semnale în piață, dar, analizând obiectiv evoluția pieței de profil din România, ajungem la aceeași concluzie. Criză sau nu, prețurile din piața imobiliară rezistă.

Da, piața imobiliară actuală pare a fi într-o fază de incertitudine, cu o scădere semnificativă a tranzacțiilor și a lucrărilor de construcții, iar acest lucru este vizibil, dar aceasta vine la pachet cu o stagnare a prețurilor locuințelor.

De ce nu scad prețurile dacă volumul lucrărilor de construcții a scăzut? Care sunt particularitățile României în contextul regional sau internațional și ce anume ține prețurile sus?

Întrebarea, pe scurt, care se pune este – de ce prețurile imobilelor stagnează în situația în care suntem într-o ușoară criză?

Dacă vom analiza situația, putem evidenția două aspecte-cheie care definesc perioada prin care trecem:

• Tranzacțiile imobiliare au scăzut cu 20-30%, iar construcțiile rezidențiale cu 12%, conform statisticilor communicate de industrie. Băncile, de asemenea, au înregistrat o scădere a creditelor ipotecare/imobiliare cu 20-30%.
• Contrar așteptărilor specialiștilor, prețurile apartamentelor și caselor nu au scăzut substanțial. Investitorii în imobiliare sau cei care își doresc o casă, sperau să vadă reduceri de până la 25-30%, dar acest lucru nu s-a întâmplat și nu sunt perspective să se întâmple.

Pe de o parte, proprietarii țin de preț și nu simt o presiune să vândă, pe de altă parte, costurile cu materialele de construcții au rămas ridicate și în acest caz dezvoltatoriii imobiliari nu au cum să scadă prețul. Există chiar și cazuri în care prețurile cresc, dar, să recunoaștem, sunt excepții.

Care ar fi cauzele pentru care criza pe care o traversăm nu are potențialul de a afecta piața imobiliară așa cum s-a întâmplat în 2009-2011?

În primul rând, băncile nu mai sunt la fel de expuse cum erau în 2008, înainte de venirea crizei. Normele BNR, pe de o parte, dar și autodisciplina pieței a făcut ca expunerea creditorilor să nu mai fie așa crescută. Așadar, lichiditate există în piață, nu mai suntem în situația din criza trecută. Din acest motiv, actuala criză este una a inflației, economică, nu este una financiară.

Ați mai auzit de credite în monedă exotică? Mai știe cineva cât este un franc elvețian? Pe lângă aceasta, cele mai multe împrumuturi sunt în lei, adică în moneda în care cei mai mulți împrumutați sunt plătiți. Aceasta reduce semnificativ riscul de a intra în incapacitate de plată.

Creditele ipotecare reprezintă încă o pondere mare din portofoliul băncilor și al IFN-urilor, dar normele în baza cărora s-a acordat creditarea sunt de natură a proteja piața. Creditele cu garanție imobiliară sau cu alte garanții colaterale sunt dominante, iar de creditul cu buletinul nu mai auzim de ani buni.

O altă explicație este faptul că a crescut nivelul de trai, odată cu creșterea veniturilor. Față de 2010, românii au venituri mai mari și o putere de cumpărare mai mare. Aceasta face ca raportul cerere-ofertă să fie unul care să favorizeze creșterea prețurilor.

Corelat cu aceasta, presiunea inflaționistă din ultimul an a făcut ca dezvoltatorii imobiliari și creditorii să țină prețurile sus pentru a proteja investiția. Prețul chiriilor a crescut ușor, ceea ce a făcut ca și prețul imobilelor să rămână la un nivel ridicat.

Investitorii sunt mai conștienți în ceea ce privește riscurile și beneficiile investițiilor imobiliare. Piața este mai educată, deci mai matură, iar unde avem maturitate, scad considerabil riscurile.

În concluzie, în ciuda semnelor care sugerează o încetinire a pieței imobiliare, există factori care susțin prețurile. Din acest punct de vedere, opinia noastră este că prețurile în imobiliare vor continua să rămână sus, susținute de toți acești factori pe care i-am prezentat mai sus.

Pentru cei care așteaptă o ieftinire a prețurilor la apartamente, foarte probabil că vor trebui să mai aștepte ceva timp, dar există oricând posibilitatea ca piața să-și revină din punct de vedere al volumului construcțiilor, ceea ce ar aduce cu sine o revigorare a acestui sector și, foarte posibil, o creștere ușoară a prețurilor.